Présentation
Le Fonds de placement immobilier InnVest est une entité de placement collectif dont l'objet est la détention d'immeubles hôteliers. Il a été organisé sous la forme d'une fiducie à capital variable non constituée en personne morale, structure courante chez les fonds de placement immobilier (FPI) canadiens. Ce type de véhicule permet à des investisseurs de détenir indirectement, au moyen de parts, un portefeuille d'immeubles générateurs de revenus.
Au Registre des entreprises du Québec, l'objet social déclaré est l'« investissement immobilier hôtellerie » et l'activité économique principale est décrite comme « portfolio hôtellerie ». Le fonds a été constitué en Ontario le 5 juin 2002 et son domicile se trouve à Toronto, au 22, St. Clair Avenue (bureau 200).
Le nom InnVest désigne deux réalités qu'il convient de distinguer : d'une part le fonds coté InnVest REIT, dont les parts ont été acquises en totalité et retirées de la cote en 2016 ; d'autre part l'entreprise hôtelière exploitée sous le nom InnVest Hotels, mentionnée dans des opérations plus récentes, notamment au Québec.
Histoire
Depuis 2016 : InnVest Hotels
Après sa privatisation, le nom InnVest demeure associé à la détention et à l'exploitation d'hôtels au Canada sous la désignation InnVest Hotels. En janvier 2025, quatre Premières Nations ont finalisé, avec la collaboration d'InnVest Hotels, l'acquisition d'une participation majoritaire dans le Hilton Québec ; la chaîne Hilton continue d'assurer la gestion de l'établissement.
2016 : acquisition par Bluesky Hotels and Resorts
Le 19 août 2016, Bluesky Hotels and Resorts a conclu l'acquisition de l'ensemble des parts émises et en circulation du fonds, pour une valeur d'environ 2,1 milliards de dollars canadiens, soit 7,25 $ par part payés en espèces. InnVest possédait alors 107 hôtels au Canada. L'opération a mis fin à la cotation publique du fonds.
2014 : immatriculation au Québec
Le 22 octobre 2014, le fonds a été immatriculé au Registre des entreprises du Québec, formalité requise pour une entité qui exerce une activité ou possède un établissement sur le territoire québécois.
2002 à 2014 : croissance du portefeuille
Constitué en Ontario le 5 juin 2002, le fonds a développé un portefeuille hôtelier pancanadien par une série d'acquisitions. Parmi celles-ci figure l'achat de deux hôtels de marque Delta en 2006, opération financée par un appel public à l'épargne.
Implantation au Québec
L'établissement principal déclaré par le fonds au Québec est le Hilton Québec, situé au 1100, boulevard René-Lévesque Est, à Québec (code postal G1R 4P3), dans la région administrative de la Capitale-Nationale. Son activité est classée sous la rubrique « hôtel » au Registre des entreprises.
L'hôtel se trouve dans le secteur de la colline Parlementaire, à proximité de l'hôtel du Parlement et du Centre des congrès de Québec, ce qui en fait un établissement fréquenté par la clientèle d'affaires, gouvernementale et touristique.
Participation des Premières Nations (2025)
En janvier 2025, quatre Premières Nations ont acquis une participation majoritaire dans le Hilton Québec, en partenariat avec InnVest Hotels. La gestion hôtelière demeure confiée à Hilton. Cette transaction s'inscrit dans un mouvement plus large de participation des communautés autochtones à la propriété d'actifs commerciaux et immobiliers au Québec et au Canada.
Statut légal et immatriculation
Selon le Registre des entreprises du Québec, le fonds présente les caractéristiques suivantes :
| Élément | Donnée |
|---|---|
| Numéro d'entreprise du Québec (NEQ) | 3370444260 |
| Statut | Immatriculée (depuis le 22 octobre 2014) |
| Date de constitution | 5 juin 2002 |
| Lieu de constitution | Ontario |
| Domicile | Toronto (Ontario) |
| Activité principale | Portfolio hôtellerie |
| Objet social | Investissement immobilier hôtellerie |
| Établissement au Québec | Hilton Québec |
La plus récente déclaration de mise à jour annuelle, visant l'année 2025, a été déposée le 20 mai 2026. La déclaration suivante, pour l'année de production 2026, doit être produite au plus tard le 31 mars 2027. Aucune faillite, convention unanime des porteurs ni retrait de pouvoirs n'est inscrit au registre.
L'immatriculation découle de la Loi sur la publicité légale des entreprises, qui oblige les personnes morales, sociétés et autres groupements constitués hors du Québec à s'immatriculer lorsqu'ils y exercent une activité, y compris l'exploitation d'une entreprise ou la possession d'un droit réel immobilier.
Contexte des fonds de placement immobilier
Le fonds de placement immobilier, désigné en anglais par le sigle REIT (real estate investment trust), est un véhicule d'investissement qui détient et gère des immeubles productifs de revenus et distribue l'essentiel de ses flux de trésorerie à ses porteurs de parts. L'Office québécois de la langue française consigne l'expression « fonds de placement immobilier » comme terme de référence en français.
Au Canada, les FPI prennent généralement la forme de fiducies, ce qui leur permet de bénéficier d'un traitement fiscal particulier sous réserve de respecter les règles de la législation fédérale. Au Québec, l'établissement d'un tel fonds soulève des questions propres au droit civil, notamment quant à la nature de la fiducie et au statut des porteurs de parts, questions examinées dans la doctrine notariale dès la fin des années 1990.
Les FPI hôteliers forment une catégorie particulière : contrairement aux fonds de bureaux ou de commerces, dont les revenus reposent sur des baux à long terme, leurs revenus dépendent directement de l'achalandage et des tarifs des chambres. Leur performance se mesure notamment par le revenu par chambre disponible (RevPAR), indicateur que le Fonds de placement immobilier InnVest publiait dans ses résultats trimestriels.