Contexte
Le projet de loi n° 31 est déposé à l’Assemblée nationale du Québec dans un contexte de pénurie de logements locatifs et de hausse marquée des loyers dans plusieurs régions. Il s’agit d’une loi dite « omnibus » : plutôt que de créer un nouveau régime autonome, elle modifie plusieurs lois existantes touchant l’habitation, au premier chef le Code civil du Québec, dont le livre cinquième régit le bail de logement.
Le projet est parrainé par France-Élaine Duranceau, députée de Bertrand et ministre responsable de l’Habitation au sein du gouvernement de la Coalition avenir Québec. Le gouvernement le présente comme un ensemble d’outils destinés à contribuer à résorber la crise du logement, en agissant à la fois sur les relations entre locateurs et locataires et sur la capacité des municipalités à accélérer la construction résidentielle.
La loi touche ainsi trois grands volets :
- les règles du bail de logement (fixation du loyer, avis de modification, cession, reprise, éviction et non-renouvellement) ;
- les pouvoirs municipaux en matière d’autorisation de projets d’habitation ;
- divers aspects du logement social et de l’administration publique de l’habitation.
Cheminement parlementaire
Le projet de loi est étudié par la commission de l’aménagement du territoire de l’Assemblée nationale, qui tient des consultations particulières puis procède à l’étude détaillée. Celle-ci s’étend de l’automne 2023 à l’hiver 2024.
| Étape | Date |
|---|---|
| Présentation | 9 juin 2023 |
| Consultations particulières | 14 septembre 2023 |
| Dépôt du rapport de commission (consultation) | 21 septembre 2023 |
| Adoption du principe | 26 septembre 2023 |
| Étude détaillée en commission | 17 octobre 2023 |
| Dépôt du rapport de commission (étude détaillée) | 6 février 2024 |
| Prise en considération du rapport | 8 février 2024 |
| Adoption | 15 février 2024 |
| Sanction | 21 février 2024 |
Une fois sanctionnée, la loi devient le chapitre 2 des lois du Québec de 2024. Le texte est publié par l’Éditeur officiel du Québec à la Gazette officielle du Québec, en français et en anglais.
Fixation du loyer et immeubles neufs
La loi modifie les règles du Code civil relatives à la fixation du loyer et aux avis de modification du bail.
Loyer maximal dans les immeubles récents
Le Code civil prévoit depuis longtemps qu’un locataire d’un logement situé dans un immeuble construit ou ayant changé d’affectation depuis cinq ans ou moins ne peut faire fixer son loyer par le Tribunal administratif du logement, à condition que cette restriction soit mentionnée au bail. La loi de 2024 resserre cette exception : pour ces logements, le locateur doit désormais inscrire au bail le loyer maximal qu’il pourra exiger pendant les cinq années suivant la date à laquelle l’immeuble est prêt pour l’usage auquel il est destiné. Le locataire connaît ainsi à l’avance le plafond des hausses applicables durant cette période.
Avis de modification
La loi ajuste également certaines règles encadrant les avis de modification du bail, notamment ceux portant sur une augmentation de loyer, afin de préciser l’information transmise au locataire. La portée exacte de ces dispositions doit être lue dans le texte sanctionné.
Cession de bail
La modification la plus débattue concerne la cession de bail. Avant la réforme, le locateur ne pouvait refuser une cession que pour un motif sérieux ; à défaut, le locataire pouvait céder son bail à un tiers, qui se substituait à lui aux mêmes conditions, y compris le loyer.
La loi permet désormais au locateur de refuser une cession pour un motif autre qu’un motif sérieux. Dans ce cas, le bail prend fin à la date prévue de la cession : le locataire est libéré de ses obligations, mais le logement revient au locateur, qui peut le relouer à de nouvelles conditions. Le refus fondé sur un motif sérieux demeure possible et maintient, quant à lui, le bail en vigueur.
Le gouvernement justifie cette modification par la volonté de limiter certaines pratiques de cession monnayée entre locataires. Les partis d’opposition et plusieurs organismes de défense des locataires ont soutenu au contraire que la cession constituait l’un des rares moyens de préserver des loyers abordables lors d’un changement d’occupant, et que la réforme favoriserait les hausses de loyer à la relocation.
Reprise de logement, éviction et sous-location
La loi modifie aussi le régime applicable à la reprise d’un logement par le locateur et à l’éviction aux fins de subdivision, d’agrandissement substantiel ou de changement d’affectation.
Elle révise l’indemnité due au locataire évincé, laquelle est fixée en fonction de la durée de résidence ininterrompue dans le logement, sous réserve d’un minimum et d’un maximum prévus au Code civil, sans préjudice des dommages-intérêts supplémentaires que le locataire peut réclamer.
La loi introduit en outre de nouvelles règles concernant le non-renouvellement de certains baux, notamment lorsque le logement est sous-loué pour une période de plus de 12 mois. Le locateur peut alors, à certaines conditions, s’opposer à la reconduction du bail, la sous-location prolongée étant assimilée à un abandon de fait du logement par le locataire principal.
Ces dispositions s’ajoutent aux protections déjà prévues au Code civil, notamment celles visant certains locataires âgés, et s’appliquent sous le contrôle du Tribunal administratif du logement.
Pouvoirs municipaux en urbanisme
Hors du Code civil, la loi modifie le cadre municipal pour accélérer la réalisation de projets résidentiels. Elle accorde aux municipalités un pouvoir exceptionnel et temporaire d’autoriser des projets d’habitation dérogeant à leurs règlements d’urbanisme, sans passer par la procédure habituelle de modification réglementaire ni par l’approbation référendaire des personnes habiles à voter.
Ce pouvoir est réservé aux municipalités d’une certaine taille où le taux d’inoccupation des logements locatifs est faible, et il est limité dans le temps. Il vise principalement à faciliter la construction de logements, y compris de logements sociaux, abordables ou familiaux, dans un contexte de pénurie.
L’Ordre des urbanistes du Québec a commenté ce mécanisme, en soulignant à la fois son potentiel d’accélération des projets et les enjeux de planification et de participation publique qu’il soulève.
La loi comporte enfin diverses dispositions touchant le logement social et l’administration de l’habitation, notamment en lien avec la Société d’habitation du Québec.
Réception et entrée en vigueur
L’adoption de la loi a suscité des positions contrastées. Le gouvernement l’a présentée comme une étape parmi d’autres pour répondre à la crise du logement, annonçant la mise sur pied d’autres outils. Le Parti libéral du Québec, opposition officielle, a soutenu à la fin de l’étude détaillée que le projet de loi ne réglait pas la crise du logement. Les débats ont porté principalement sur la cession de bail, la protection des locataires contre les hausses de loyer et l’absence de mesures plus structurantes sur l’offre de logements.
Sur le plan juridique, la loi entre en vigueur le jour de sa sanction, soit le 21 février 2024, à l’exception des dispositions pour lesquelles le texte prévoit une autre date ou une entrée en vigueur différée. Certaines règles relatives au bail ne s’appliquent qu’aux baux conclus ou aux avis donnés après des dates déterminées.
Le texte sanctionné, publié par l’Éditeur officiel du Québec, et le dossier parlementaire de l’Assemblée nationale constituent les références principales pour en établir la portée ; les communications gouvernementales en résument les objectifs sans s’y substituer.