Projet de loi 65 — Loi limitant le droit d’éviction des locateurs et renforçant la protection des locataires aînés

Contexte

Le projet de loi no 65 a été déposé pendant la première session de la 43e législature, dans un contexte de rareté des logements locatifs au Québec. Les évictions motivées par la subdivision d’un logement, son agrandissement substantiel ou le changement de son affectation, encadrées par l’article 1959 du Code civil du Québec, faisaient alors l’objet de préoccupations, car elles permettent à un locateur de mettre fin à l’occupation d’un locataire sans que celui-ci ait manqué à ses obligations.

Le projet de loi a été présenté par France-Élaine Duranceau, députée de Bertrand et ministre responsable de l’Habitation au sein du gouvernement de la Coalition avenir Québec. Il s’inscrit dans la suite des modifications apportées au droit du bail résidentiel au cours de la même législature.

La loi poursuit deux objectifs principaux :

• limiter temporairement le droit des locateurs d’évincer un locataire pour des travaux ou un changement d’usage du logement ;
• élargir la protection particulière dont bénéficient certains locataires aînés contre la reprise de logement et l’éviction.

Cheminement parlementaire

Le projet de loi a franchi l’ensemble des étapes du processus législatif à l’Assemblée nationale en un peu plus de deux semaines, à la fin de la session parlementaire du printemps 2024.

À la suite de sa sanction, le texte est devenu la Loi limitant le droit d’éviction des locateurs et renforçant la protection des locataires aînés, publiée dans le recueil des lois annuelles sous la référence 2024, chapitre 23. Une partie de ses dispositions modifie directement le Code civil du Québec, tandis que d’autres, de nature temporaire, demeurent dans la loi elle-même.

Moratoire sur les évictions

La mesure centrale de la loi est une interdiction temporaire, d’une durée de trois ans à compter du 6 juin 2024, d’évincer un locataire afin de :

• subdiviser le logement ;
• l’agrandir substantiellement ;
• en changer l’affectation.

Selon le texte, le moratoire s’applique jusqu’au 6 juin 2027, sous réserve des exceptions qu’il prévoit.

Levée anticipée

La loi prévoit que l’interdiction peut cesser avant son terme si le taux d’inoccupation des logements locatifs publié par la Société canadienne d’hypothèques et de logement atteint 3 % dans l’ensemble des centres urbains québécois de 10 000 habitants ou plus. Ce seuil est généralement associé à un marché locatif en équilibre.

Exclusions territoriales

Le gouvernement dispose en outre du pouvoir de soustraire une partie du territoire québécois à l’application de l’interdiction, ce qui permet de tenir compte des écarts entre les marchés locatifs régionaux.

Le moratoire ne vise que les évictions fondées sur ces trois motifs. Il ne touche pas, en tant que tel, la reprise de logement par un locateur pour s’y loger ou y loger un proche, laquelle demeure régie par les règles générales du Code civil du Québec, sous réserve de la protection accrue des locataires aînés.

Protection des locataires aînés

La loi renforce la protection prévue au Code civil du Québec en faveur de certains locataires âgés, en matière de reprise de logement et d’éviction. Un locateur ne peut, sauf exception, reprendre le logement ou en évincer le locataire lorsque, au moment de la reprise ou de l’éviction, les conditions suivantes sont réunies :

• le locataire ou son conjoint est âgé d’au moins 65 ans ;
• il occupe le logement depuis au moins 10 ans ;
• son revenu ne dépasse pas 125 % du revenu maximal permettant d’être admissible à un logement à loyer modique.

Cette disposition élargit le cercle des personnes protégées par rapport au régime antérieur, qui fixait un seuil d’âge plus élevé.

Des exceptions demeurent, notamment pour certaines reprises de logement effectuées par un locateur lui-même âgé. Les modalités précises de ces exceptions sont expliquées par le Tribunal administratif du logement et par le gouvernement du Québec dans leur documentation destinée aux locataires et aux locateurs.

Recours et sanctions

Un locataire évincé en contravention du moratoire peut s’adresser au Tribunal administratif du logement, l’organisme québécois compétent en matière de bail résidentiel. Il peut y réclamer :

• l’indemnité prévue au Code civil du Québec en cas d’éviction ;
• des dommages-intérêts pour le préjudice subi ;
• le cas échéant, des dommages-intérêts punitifs.

Ce régime de recours vise à dissuader les évictions contraires à la loi et à compenser les locataires qui en seraient victimes. Le Tribunal administratif du logement a publié une documentation sur la loi sanctionnée ainsi que des pages explicatives consacrées à l’éviction pour subdivision, agrandissement substantiel ou changement d’affectation d’un logement. Le Protecteur du citoyen diffuse également de l’information à l’intention des locataires sur les situations dans lesquelles un propriétaire peut mettre fin à leur occupation.

Autres dispositions et portée

Outre le moratoire et la protection des aînés, la loi modifie certaines règles relatives au contenu des avis de modification du bail transmis par les locateurs aux locataires.

Sur le plan constitutionnel, la loi relève de la compétence provinciale en matière de propriété et de droits civils. Le droit du louage résidentiel au Québec repose principalement sur le Code civil du Québec et sur la Loi sur le Tribunal administratif du logement. Même dans les domaines de compétence fédérale qui touchent les baux, comme l’insolvabilité, les droits des propriétaires sont en principe déterminés par le droit de la province où se trouvent les lieux loués, comme le prévoit l’article 146 de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité.

En octobre 2026, le moratoire instauré par la loi est en vigueur selon les termes prévus par le texte, soit pour une période de trois ans à compter du 6 juin 2024, sous réserve de la levée anticipée liée au taux d’inoccupation et des exclusions territoriales décidées par le gouvernement.